Vorteile des Kaufs eines Hauses auf den Namen eines Unternehmens

Gründung einer Gesellschaft zum Kauf und zur Vermietung von Immobilien

Generell kann in Spanien die Gründung einer Gesellschaft für Immobilieninvestitionen in Form einer Sociedad Limitada SL eine Reihe von organisatorischen, rechtlichen und steuerlichen Vorteilen mit sich bringen (mehrwertsteuerabzugsfähiger Erwerb von Immobilien durch die Gesellschaft) und den späteren Verkauf der Immobilie erleichtern.

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Kauf einer Immobilie im Namen eines Unternehmens folgende Vorteile mit sich bringt, im Gegensatz zum Kauf und Verkauf einer Immobilie als Privatperson:

  • Die Erben können die Erbschaftssteuer und die Kapitalertragssteuer vermeiden und manchmal die Zahlung der ITP-Übertragungssteuer reduzieren (aber Vorsicht, wenn die regionale Behörde, die den ITP verwaltet, die gemeinsame Übertragung der Anteile einer vermögensverwaltenden Gesellschaft entdeckt, kann sie sogar ITP erheben, da sie dies als verdeckte Übertragung betrachtet).
  • Die Gründung einer Gesellschaft, die in Immobilien investiert, bietet Flexibilität bei der Vermietung, dem Verkauf und der Einstellung von Mitarbeitern und dem künftigen Verkauf der Anteile der Immobiliengesellschaft.
  • Sie gründen ein Unternehmen, um weniger Steuern zu zahlen, indem Sie die Ausgaben, die aus der Haupttätigkeit des Unternehmens stammen, abziehen.
  • Wenn Sie eine Wohnung im Namen einer Gesellschaft (Sociadadad Limitada) kaufen, minimieren Sie Ihre Verantwortung als natürliche Person und übertragen sie auf die SL.

Besteuerung von Einkünften aus Immobilienkapital

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In Spanien werden bei der Gründung einer SL die Einkünfte aus der Unternehmensleistung im ersten Zeitraum, in dem Gewinne erzielt werden, mit 15 % besteuert, und im darauf folgenden Jahr, d. h. in den ersten beiden Jahren nach der Gründung mit einer neuen Tätigkeit, werden die erzielten Einkünfte mit 15 % besteuert, anstatt mit 25 %, wie es normalerweise der Fall wäre und wie es ab dem dritten Jahr besteuert wird. Darüber hinaus können negative Ergebnisse, die so genannten Bases Imponibles Negativas BIN, unbegrenzt mit künftigen Gewinnen verrechnet werden. Übersetzt mit www.DeepL.com/Translator (kostenlose Version)

Vergleicht man dies mit der IRPF-Einkommensteuer, so ist die Besteuerung als Unternehmen in diesem Fall vorteilhafter, da der Steuersatz in der IRPF 19 % beträgt, während er bei der IRNR-Einkommensteuer für Nicht-Residenten in Spanien 24 % beträgt.

Ein weiterer sehr wichtiger Punkt, der den Erwerb von Immobilien als SL in Spanien vorteilhaft macht, ist der Abzug von Ausgaben, die aus der Haupttätigkeit des Unternehmens stammen. In diesem Fall, wenn der Unternehmensgegenstand der SL z.B. „Entwicklung, Bau und Verkauf von Immobilien“ oder „Verwaltung und Beratung bei Immobiliengeschäften“ ist, können Sie Ausgaben wie Zähler-, Reinigungs-, Garten-, Verwaltungs- oder Gemeinschaftskosten u.a. von der Zahlung der Körperschaftssteuer IS abziehen. Nicht gebietsansässige natürliche Personen haben keinen Anspruch auf diese Art von Abzügen. Außerdem sind Sie als SL von der Vermögenssteuer befreit.

Im Hinblick auf die Abwicklung des Immobilienverkaufs kann es in Spanien auch von Vorteil sein, wenn Sie eine SL haben, da beim Verkauf eher Anteile als Immobilien übertragen werden. Dies kann insbesondere bei der Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu Vorteilen führen.

Im Falle der Mehrwertsteuer (Impuesto Sobre el Valor Añadido), wenn das Unternehmen an Privatpersonen vermietet, muss die Mehrwertsteuer nicht erhoben werden, so dass keine vierteljährliche Mehrwertsteuererklärung abgegeben werden muss, sondern nur die jährliche Erklärung für den ITP und alle Bewegungen, die im Rahmen der Tätigkeit entstehen, müssen korrekt verbucht werden (dies gilt nur für die Vermietung zwischen Privatpersonen, nicht für Geschäftsräume und andere Immobilien). Für all dies empfehlen wir einen zuverlässigen Buchhalter, in Spanien Gestores genannt.

Schließlich ist zu beachten, dass die Rendite der vom Unternehmen erworbenen Immobilien nur dann zu versteuern ist, wenn Sie im Laufe des Jahres einen Gewinn erzielt haben. Anders verhält es sich, wenn Sie die Immobilie als Privatperson erwerben und sie nicht als Hauptwohnsitz nutzen, da Sie im Falle von in Spanien steuerlich ansässigen Personen die IRPF-Steuer, die IRNR-Steuer auf die Immobilie und die Vermögenssteuer zahlen müssen, unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermietet haben oder nicht, was in Spanien als Einkommensanrechnung bezeichnet wird.

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