Crear una sociedad para comprar y alquilar inmuebles
Por norma general, en España, crear una empresa para invertir en inmuebles mediante una Sociedad Limitada SL, puede generar una serie de ventajas tanto organizativas, como legales y fiscales (iva deducible compra vivienda por sociedad) asi como facilitar la futura venta del inmueble.
A modo de resumen, los beneficios y ventajas de comprar una vivienda a nombre de una sociedad y no comprar y vender un inmueble como persona física son los siguientes:
- Los herederos patrimoniales pueden eludir el impuesto de sucesiones, el de la plusvalía patrimonial y en ocasiones reducir el pago del ITP Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales. (Pero con cuidado, si la entidad autonómica que gestione el ITP detecta la transmisión en conjunto de las participaciones de una sociedad patrimonial puede llegar a imputar el ITP al considerar un transmisión encubierta).
- Crear una sociedad para invertir en inmuebles ofrece agilidad en gestiones de arriendo, de venta y contratación de empleados y futura venta de las acciones de la empresa patrimonial.
- Crear una sociedad para pagar menos impuestos mediante la deducción de gastos derivados de la actividad principal de la Sociedad.
- Al comprar un piso a nombre de una empresa (Sociadad Limitada), le minimizan las responsabilidades como persona física, derivándolas a al SL
La tributacion de rendimientos de capital inmobiliario
En España, cuando se constituye una SL, los ingresos por el rendimiento de la empresa, tributan al 15% durante el primer periodo en el que se obtienen beneficios y el siguiente año, es decir, durante los dos primeros años de haberte constituido con una nueva actividad, se tributa al 15 % por los rendimientos obtenidos, en vez del 25 % como sería lo habitual y como se tributa a partir del tercer año. Además, los resultados negativos, denominados Bases Imponibles Negativas BIN, se pueden compensar con beneficios futuros de forma indefinida.
Si esto lo comparas respecto el IRPF Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas, la tributación en este caso, es más ventajosa como Sociedad, porque el tipo impositivo en IRPF es del 19%, y en el caso de IRNR Impuesto sobre la Renta de No Residentes en España es del 24%.
Otro asunto muy a tener en cuenta, y por lo que es beneficioso la adquisición de Propiedades como SL en España, es la deducción de los gastos derivados de la actividad principal de la Sociedad. En este caso, si el objeto social de la SL es por ejemplo «promoción, construcción y venta de inmuebles» o la «gestión y asesoramiento en operaciones inmobiliarias», podrás deducirte del pago de IS Impuesto de Sociedades gastos como el del contador, limpieza, jardinería, administración o gastos comunes entre otros. En el caso de la persona física no residente, no tiene derecho a ese tipo de deducciones. También como SL, te ahorras el Impuesto de Patrimonio.
Desde el punto de vista de la gestión de la venta de la propiedad, también pueden existir beneficios en España si tienes una SL, ya que lo que se transmite en la venta son acciones en vez de un inmueble. Esto puede conllevar beneficios especialmente en el caso del Impuesto de Sucesiones o Donaciones.
En el caso del IVA Impuesto Sobre el Valor Añadido, si la empresa arrienda a personas físicas, no debe de aplicarse IVA, con lo que no se declara el IVA trimestral, sólo hay que hacer la declaración anual por el ITP y contabilizar correctamente todos los movimientos generados en el transcurso de la actividad. (Esto anterior, sólo aplica para arriendos entre particulares, no para locales comerciales y resto de inmuebles). Para todo esto, recomendamos, tener un contador de confianza, denominados en España Gestores.
Por último, indicar también que, respecto al rendimiento del inmueble adquirido por la Sociedad, se tributa sólo en el caso de haber obtenido beneficios en el año. Diferente es el caso en el que adquieres la propiedad como persona física y no es para uso como vivienda habitual, ya que debes de tributar en el IRPF en caso de residentes fiscales en España, en el impuesto para no residentes, el IRNR tributaría por la propiedad y el Impuesto sobre Patrimoniohayas o no hayas arrendado la propiedad, por la denominada en España, Imputación de Rentas
